Приемка квартиры в новостройке

Не спешите заработать себе головную боль на годы вперед, потратьте 5 минут на чтение  и  освойте основные навыки при приемке квартиры в новостройке или отдайте свои деньги за приемку с профессионалом, чтобы не искать ответы у юристов на следующие вопросы:

• Добрый день, хочу подать на застройщика в суд за изменение сроков сдачи дома , надо ли мне подписывать акт приема-передачи или лучше не подписывать , и в суд обращаться без акта приема передачи. 
• Могу ли я после подписания акта приема передачи квартиры от застройщика, заказать строительную экспертизу и выставить претензии к застройщику?
• Я являюсь участником долевого строительства (покупка квартиры в многоквартирном доме). Застройщик пригласил на подписание актов примема передачи, но у меня есть претензии к качеству выполнения работ. Хотела написать претензию застройщику по имеющимся замечаниям(поставить входящий, под перечнем замечаний будет стоять только моя подпись) и подписать акт приема передачи,с пометкой наличия претензии(указать входящий) Насколько такая схема «жизнеспособна»? Могу ли я ожидать устранения замечаний от застройщика или после подписания акта я уже не имею права ничего требовать?

 

Когда начинается прием квартиры в новостройке?

Дом принимает Государственная комиссия и выдает разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Затем застройщик передает дом на баланс управляющей компании и уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме.

Принять квартиру желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приема квартиры, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.



Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.

В каком виде могут сдаваться квартиры

Квартиры в новых домах сдаются как без отделки, так и с черновой, и чистовой (ремонт «под ключ»).

Квартиры без отделки

Сдача квартир без отделки означает, что строительная компания произвела лишь работы по возведению стен, облицовке фасада, внутренние же работы не производились.  Принимая такую квартиру дольщики увидят стены из кирпича, панелей или железобетона (в зависимости от типа строения), без какого-либо покрытия Тоже касается и межэтажных перегородок (потолка и пола). Отведены места для подключения водоснабжения, электропроводки. Как правило, установлены счетчики, радиаторы отопления, противопожарная система, стеклопакеты на окнах и входные двери.

Квартиры с черновой отделкой

Черновая («предчистовая») отделка – промежуточный вариант, в рамках которого предусмотрены минимальные работы по подготовке помещения: промежуточные слои перед конечной отделкой стен, перегородок (штукатурка, стяжка, гидроизоляция в санузлах). Иногда в список работ входит сантехническая и электрическая разводка (но без установки сантехники).

Квартиры с чиcтовой отделкой

Чистовая отделка подразумевает финишные покрытия поверхностей:

• краска, декоративная штукатурка, обои или плитка на стенах;
• ламинат, линолеум, паркет и плитка – на полу;
• штукатурка и побелка потолка, либо натяжные, либо потолки из ГКЛ.

Поскольку поверхности покрыты финальным слоем отделки, в такой квартире должны быть установлены и розетки, межкомнатные двери, сантехника. 

Приемка квартиры у застройщика

Подготовка к осмотру квартиры

Возьмите с собой:

• перечень того, что следует проверить (качество работ, отделки, строительные дефекты, исправность инженерных сетей
• ручка
• смартфон и зарядка к нему,
• фонарик,
• спички,
• лампочка,
• рулетка,
• уровень.

Вы вправе фиксировать недочеты с помощью фото или видео.

Договоритесь о встрече с представителем застройщика только в дневное время. В сумерках сложно заметить даже самый явный брак.
Для проверки квартиры можно нанять специалистов или провести приемку самостоятельно, желательно не в одиночку, а с родственниками или друзьями.

Прежде всего, придя на приемку, не забудьте потребовать у представителя застройщика смотровой лист, где будут фиксироваться все недостатки.

Предъявляемые вами претензии должны носить объективный характер. Если по какой-то причине застройщик не устранит обнаруженные вами дефекты вовремя, вы имеете право принять квартиру, не отказываясь от своих претензий – в таком случае застройщик обязан будет всё равно их устранить. Акт сдачи-приёмки квартиры является юридическим обоснованием тех дополнительных работ, которые обязан будет выполнить застройщик.

Что проверять при приемке квартиры в новостройке?

Проверять необходимо не только квартиру, но и общедомовые помещения. Начать нужно с входной двери в подъезд, оценить наличие пандусов для колясок и инвалидов, если они прописаны в плане. Оценить работоспособность лифтов, проверить почтовые ящики и соответствие ключей и замков на них. Проверить покрытие пола в подъезде, положена ли плитка или застройщик сэкономил и отложил это на «потом». Проверить целостность стекол и открытие дверей к общим балконам и мусорным шахтам.

Входная дверь

Должна быть надежно закреплена и открываться и закрываться без усилий . Замок не должен заедать. Стоит также проверить все запорные устройства, включая ручки и петли.

Стены

Не должны иметь трещин и существенных отклонений от вертикали. В особенности по углам .  Кроме того, на стенах не должно быть потеков, пятен и других признаков сырости. Также здесь должны отсутствовать выступы более 5 мм. Проверить все это  можно при помощи отвеса — нитки с грузиком. Инструмент позволит проверить углы и степень отклонения стен.

Стяжка и потолок

Должны быть ровными. На хорошем потолке отсутствуют перепады на стыках, пустоты и трещины. Высота, будет соответствовать заявленной в проекте. Стяжка не должна иметь сильных перепадов и трещин, так как в дальнейшем не возможно будет выровнять все  наливным полом и придется снимать стяжку. В ином случае можно будет  положить только линолеум.

Окна, двери и лоджии

Ручки, петли, запорные устройства — все это должно свободно двигаться, беспрепятственно открываться и закрываться. Важно убедиться в наличии уплотнителя по периметру, а также его герметичности. На стеклах, подоконниках и других поверхностях не должно быть трещин, царапин, сколов и иных повреждений.  Важно осмотреть периметр окон на наличие грибка и плесени.

Лоджии, балконы

Все выше сказанное по окнам, плюс следует проверить свободу хода при сдвигании створок; фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте и надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.

Электрика

Проверять электрику необходимо под нагрузкой. Надо поочередно включать слаботочные приборы типа зарядки так и мощные, например чайник. Освещение можно проверить при помощи обычной лапочки. Розетки и выключатели должны быть хорошо закреплены и не иметь повреждений от монтажа. Проверьте работу звонка. 

Система вентиляции

Проверяется с помощью листа бумаги, спичек или зажигалки. Прежде всего, необходимо убедиться в наличии всех вентиляционных отверстий в ванной, туалетной комнатах и на кухне. Тягу можно проверить, приложив лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен прилипнуть и держаться на решетке. Если же для проверки вентиляционного отверстия используется пламя зажигалки или спички, то оно должно отклоняться в сторону вентиляционного отверстия.

Водоснабжение и канализация

Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков — они не должны сильно выдаваться в глубь санузла. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. Проверьте наличие луж  в районе стояков. Проверьте работу запорных кранов на отводах, в том числе на полотенцесушителе. 

Система отопления

Батареи должны быть полностью укомплектованы, надежно закреплены на стене и надежно подключены к системе отопления. Согласно стандартам, радиаторы должны быть установлены на расстоянии 6 см от пола, промежуток от подоконника до верхнего края должен составлять порядка 5 см, а от стены — 25 мм.

Акт приема передачи квартиры в новостройке

После осмотра квартиры, акт приемки подписывается и регистрируется у застройщика в двух экземплярах.  Обычно представители застройщика оказывают всяческое давление, принуждая согласиться на приемку квартиры с недоделками. Кроме того, вас могут заставлять подписать акт приемки в нужной застройщику редакции, давая понять, что обнаруженные недоделки исправлены не будут.

При этом стоит разделять недоделки на косметические и те, что потребуют серьезных затрат, например исправление системы вентиляции или повреждении вводного электрического кабеля.

Не подписывайте акт приемки-передачи без даты.  Коммунальные услуги, в случае чего, будет оплачивать дольщик, начиная с более ранней даты. 

Акт приема-передачи в этом процессе является самым важным документом, по которому квартира переходит дольщику от застройщика.  При регистрации права собственности данный документ является обязательным. В МФЦ от вас скорее всего потребуют два экземпляра акта-приемки.

Дольщик может отказаться принять квартиру и потребовать возврата денежных вложений, если передаваемое жилье содержит существенные нарушения. 

Кроме того, действие договора может быть прекращено в случае, когда передаваемая квартира не соответствует СНИПам, либо ее потребительские характеристики существенно отличаются от тех, которые прописаны в договоре: значительные изменения площади жилья; высоты потолков, размера и количества балконов либо лоджий, увеличение или уменьшение количества комнат, изменение месторасположения квартиры в подъезде с выходом окон на другую сторону, изменение класса здания и других параметров.



Но стоит осознавать , что судебные процедуры отнимают немало нервов и времени. Тут лучше заручится поддержкой специалистов или придется самостоятельно осваивать основные навыки юриста.